L'Agibilità - Approfondimento a cura del Notaio Lucia Lambro

Notaio Lucia Lambro

L'Agibilità nei trasferimenti immobiliari

Con questo primo articolo si dà il via ad una rubrica a cura del Notaio Lucia Lambro con cui si cercherà, in maniera semplice e diretta, di trattare tematiche di rilevanza notarile fornendo risposte alle domande più ricorrenti che si pone chi è a digiuno di conoscenze specifiche.

Tra le domande più frequenti che chi acquista casa si pone ci sono, sicuramente, quelle relative all’Agibilità.

A partire dall’11 dicembre 2016, il certificato di agibilità è stato sostituito dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). Il nuovo disposto dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001 così recita: "la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata". Essa riguarda tutte le nuove costruzioni, le ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali) e gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni indicate nella su richiamata norma.

Non esiste, invece, una specifica disposizione che preveda l’obbligo di presentare la segnalazione certificata di agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi successivi all’entrata in vigore del Testo Unico sull’Edilizia (30 giugno 2003), il quale ha abrogato tutta la disciplina previgente.

La legge richiede la certificazione, quindi, soltanto al termine della costruzione o degli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di agibilità. Non si è obbligati a ottenere una nuova certificazione ed ad adeguare gli immobili alle normative sopravvenute in materia neanche quando si decide di vendere, a meno che non sia stato fatto un intervento che incide sulle condizioni di agibilità.

Non vi è alcuna norma che vieta di vendere un fabbricato in mancanza dei requisiti di agibilità oppure in mancanza della presentazione della SCA. Chi vende deve, normalmente, garantire la presenza dei requisiti di agibilità, altrimenti, l’immobile è privo di una qualità essenziale per l’uso a cui esso è destinato.

Possono verificarsi due ipotesi:

1) Mancanza dei requisiti di agibilità: la mancanza della certificazione deriva dalla mancanza dei relativi requisiti (previsti all’epoca della fine lavori) che ne hanno reso impossibile la certificazione. Può accadere che l’acquirente, consapevole della mancanza di tali requisiti di agibilità, voglia comunque comprare e, in tal caso, ciò deve risultare in maniera inequivoca dall’atto di compravendita. In caso contrario, il venditore è responsabile e, in mancanza dei requisiti, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

2) Mancanza della certificazione di agibilità: l’edificio aveva tutti i requisiti di agibilità previsti all’epoca della fine lavori, ma la certificazione non era stata richiesta, oppure era stata a suo tempo ottenuta, ma non è più reperibile. La mancanza della certificazione può essere considerata un vizio dell’immobile e determinare, pertanto, un risarcimento del danno se non è stata espressamente dichiarata dal venditore e accettata dall’acquirente.

In entrambe le ipotesi, le parti contrattuali devono essere correttamente informate su questo aspetto, e devono raggiungere un accordo tra di esse, che è opportuno evidenziare, con apposita clausola, nell’atto di compravendita, (preferibilmente già nel contratto preliminare). E’ bene ricordare che, per gli edifici di vecchia costruzione, realizzati prima dell’entrata in vigore del testo unico sull’edilizia, può comunque accadere che non esista alcuna documentazione, o non sia possibile reperirla, neppure mediante accesso agli atti del Comune; in tal caso, il venditore non potrà fare altro che garantire la presenza dei requisiti di agibilità, assumendosene la responsabilità nei confronti dell’acquirente.

Nei fabbricati di nuova costruzione la documentazione attestante l’agibilità non può mancare, ma le parti possono accordarsi per stipulare l’atto di compravendita prima che sia stata presentata la segnalazione certificata di agibilità. In tal caso, il venditore deve garantire la presenza dei requisiti di agibilità, e rimane obbligato a presentare la segnalazione certificata di agibilità entro i termini di legge, anche successivamente alla stipula dell’atto, a meno che l’acquirente dichiari espressamente di farsene carico. Per gli edifici di costruzione più recente, quando il venditore non è possesso della certificazione è sufficiente eseguire un accesso agli atti del Comune per ottenere copia del certificato di agibilità o quantomeno della domanda presentata.

 

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